כלכלה, עסקים- פורטל אקונומיסט
 
 
 
 
 
 
נדל"ן, דיני מקרקעין

פרקטיקה לייחוד שטחים וזכויות בנייה בבית המשותף

3/12/2009

האם ניתן להכיר בבעלות נפרדת בגג או בשטח קומת העמודים בבית משותף?

לאחרונה ניתנה בבית המשפט החלטה עקרונית בנוגע לרישום זכויות בבית משותף. פסק הדין דן בהסכם שבין רוכשי דירות בבית המשותף לבין קבלן היכן שנקבע מפורשות כי הגג וקומת העמודים יישארו בבעלותו הבלעדית של הקבלן, וכי הוא רשאי לבנות עליהם בכפוף לרישיון כדין. רוכשי הדירות ביקשו,למרות ההסכם המפורש,שלא לאפשר הרישום המבוקש וזאת בהתבסס על החוק.

חוק המקרקעין מאפשר לרשום כיחידות עצמאיות בבית המשותף, רק חללים שלהם רצפה, גג וקירות, ואינו מאפשר את רישום הגג או שטחים בחצר הבית כיחידות נפרדות. משכך, נקטו הצדדים בטכניקה ידועה ומוכרת, המכונה "הקולב המשפטי" והיא יצירת יחידה רישומית קטנה, במקרה זה מחסן שהוקם בחלל שמתחת לגרם המדרגות, בשטח של כ-2 מ"ר בלבד, ושאליו הוצמדו כל הזכויות בגג ובקומת העמודים.  ערכו של תא זה היה בטל בשישים ביחס לערך הזכויות שהוצמדו אליו, וברור כי "היחידה" שנרשמה, הייתה בבחינת הטפל ההולך אחר העיקר.

ביהמ"ש קבע כי "המחסן" לא היווה יחידה בת רישום בהיותו חלק מחלל המדרגות שלא ניתן להוציאו מכלל שטחי הרכוש המשותף.

המסקנה כי המחסן אינו מהווה יחידה נפרדת הניתנת לרישום, התבססה על הגדרת הרכוש המשותף בחוק המקרקעין ולפיה הרכוש המשותף הינו כל חלקי הבית המשותף שאינם רשומים כדירות "ולרבות... חדרי המדרגות, מעליות... וכיוצ"ב המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסוימת". מסקנה זו, התבססה גם על הוראת חוק, שלפיה לא ניתן להצמיד לדירות חלקים מהרכוש המשותף שהם "חדרי מדרגות, מעליות, מקלטים ומתקנים המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות.

בעניין קליין, אין ספק כי "המשולש" שמתחת לגרם המדרגות התחתון, אשר היה סגור לאורך עשרות שנים ולא נעשה בו כל שימוש, לא היווה שטח "המיועד לשמש את כל בעלי הדירות", ולפיכך ייתכן כי בהדגשת נקודה זו ניתן היה להגיע לתוצאה שונה ולהכשיר את רישום השטח האמור כמחסן, שאליו הוצמדו כאמור שטחי הגג וקומת העמודים.

מכל מקום, משהגיע ביהמ"ש למסקנה כי לא ניתן היה לרשום את המשולש שתחת גרם המדרגות כיחידה נפרדת, ומשקרס רישומו של המחסן כיחידה עצמאית קרסו גם הצמדתם של החלקים ברכוש המשותף לאותה יחידה, וכל אלה חזרו להיות חלק מהרכוש המשותף.

השופטים שדנו בפרשה הסכימו למעשה כי תוצאה זו עומדת בסתירה להסכמות המפורשות שבין הצדדים, שאף קיבלו ביטוי באופן רישום הבית המשותף, וכי התנהגות בעלי הדירות, המתכחשת להסכמות אלה נגועה בחוסר תום לב. יתירה מכך, למעשה כל השופטים הסכימו כי ההסכמות החוזיות שגובשו בין הצדדים הינן תקפות ומחייבות- וזאת חרף היעדר האפשרות המעשית לקיימן. 

השופטת חיות, בדעת רוב, קבעה כי יש לתת להסכמות אלה משמעות מלאה, ולאפשר לחברה לבצע בנייה על הגג ובקומת העמודים, הגם ששטחים אלה מהווים חלק מהרכוש המשותף, ולאחר מכן ניתן יהיה לרשום את היחידות החדשות שתיווצרנה ככאלה.

תוצאה זו, עומדת לכאורה בניגוד להוראותיו של חוק המקרקעין , לפיהן אין תוקף לעסקה ברכוש משותף בנפרד מהדירה. על מנת להגיע לתוצאה האמורה, עשתה השופטת חיות שימוש בדוקטרינה משפטית מיוחדת של קיום חוזים בקירוב, והכל בכדי להביא לתוצאה צודקת, המביאה לכיבוד רצונם של הצדדים וההסכם אליו הגיעו .

נמצא אפוא, כי כל השופטים הסכימו למעשה, כי ההסכמות שגובשו בין הצדדים לא היו נגועות באי חוקיות הפוגמת בתוקפן, או שיש בהן כדי פגיעה כלשהי בתקנת הציבור. אם כך הדבר, נשאלת השאלה, על שום מה החוק אינו מאפשר לצדדים הרוצים בכך, לגבש הסדר חוקי, ישים ובר רישום, לפיו חלקים מסוימים מהרכוש המשותף, כגון הגג או שטח החצר, יהיו ניתנים להגדרה  ולרישום כיחידות נפרדות. תיקון זה יקל לבצע עסקאות עצמאיות שיקלו,בין השאר על מימוש בניה ופרויקטים לחיזוק בנינים בפני רעידות אדמה –פעילות הנתמכת בהחלטות ממשלה  (ראה תמ"א 38).

הכותבת הנה שותפה במשרד עו"ד מינצר-כרמון, רובננקו העוסק, בין השאר, בליווי עסקאות מקרקעין

להרצאה במסגרת בית הספר לפרקטיקה משפטית בנושא תמ"א 38

הדפסשלח לחברהוסף תגובה  הדלק בהZרקור
מאמרים נוספים
דירה במתנה: לא מה שחשבתם, 18/10/2009
כך תניחו מלכודת לקבלן המשנה , 23/08/2009
הצטרפות לקבוצת רכישה - איך עושים את זה?, 10/08/2009
כל הטעויות והמוקשים במעבר דירה , 27/07/2009
המע"מ כחלק משווי הדירה לצורך חישוב מס רכישה, 5/07/2009
פטור ממס שבח בהעברת זכויות במקרקעין במסגרתו של הסכם גירושין, 1/07/2009
המדריך למעבר דירה , 15/06/2009
החבות במס שבח בישראל – מיסוי מקרקעין, 10/06/2009
שוד הקרקעות הגדול, 10/06/2009
התפלגות התשואה מנדל"ן מניב למגורים , 26/04/2009
 Previous Page Next Page  [6-9]

אודות אקונומיסט

חדשות כלכלה

פורומים כלכלה

מאמרים כלכלה

לינקים נבחרים

מי אנחנו

כלכלה

הנהלת חשבונות

כלכלת משפחה

לימודי שוק ההון

חברי המערכת

שוק ההון

שירותי מחשוב

כלכלה

מחשבונים

פרסמו אצלנו

נדל"ן

דיני מקרקעין

שוק ההון

מידע פיננסי

תקנון האתר

פרסום ומדיה

משכנתא

פנסיה

רוטנברג עו"ד גירושין 

צור קשר

ספורט ובריאות

פנסיה

יזמות

עסקים קטנים

RSS

טכנולוגיה

ייעוץ מס

משכנתאות

פורקס

       
       

חדשות כלכלה, עסקים , שוק ההון, משכנתא אקונומיסט.

דרונט בניית אתרים
© כל הזכויות שמורות לפורטל כלכלה, עסקים אקונומיסט בע"מ.