כלכלה, עסקים- פורטל אקונומיסט
 
 
 
 
 
 
נדל"ן, דיני מקרקעין

המלכודות הגדולות בקבוצות הרכישה

13/01/2008

המניה הלוהטת בעסקאות הנדל"ן של השנים האחרונות, היא ללא ספק קבוצת הרכישה. שמועות על חיסכון של עשרות אחוזים במחירי הדירה, סלקציה של דיירים והזדמנויות לסיבובי רווח מהירים בשוק הנדל"ן הלוהט של אזור המרכז ניקזו אל ההסדר הזה רוכשי דירות רבים. אך באטרקציה הנדל"נית הזו טמונים לא מעט פחים ומלכודות וביניהם: הוצאות לא מתוכננות, עיכובים בהשלמת הבנייה, סכסוכי שכנים, תביעות משפטיות, פשיטות רגל ועוד. עורכי הדין טלי קסלר וטל רכניץ המתמחים בליווי קבוצות רכישה, סוקרים את המלכודות והפחים בעסקאות קבוצות הרכישה ומספקים פתרונות.

קבוצת הרכישה, האטרקציה הגדולה של עולם הנדל"ן המקומי, עלולה להתגלות לפעמים כמוקש לא קטן, שעלול לרסק לכם את החלום, ולשבש את חייכם מהיסוד. כך לפחות גילו בני הזוג ג' וק', אנשי היי-טק שהחליטו להשקיע את כל חסכונותיהם ולרכוש דירה במרכז ת"א.
ההתחלה הייתה דווקא מבשרת טובות. חברים טובים של בני הזוג, שידעו כי ג' ו-ק' מתכננים לרכוש דירה, שכנעו אותם להיפגש עם נציגי קבוצת הרכישה אליה הצטרפו. שרטוטים מלאי חן של הבניין המתוכנן הוצגו בפני ג' ו-ק' עת התארחו בסלונם הרחב של בני זוג מקבוצת הרכישה. חברה בקבוצה, שהינה אדריכלית  במקצועה, תיארה בטון מחויך ואופטימי את סגולותיו של האזור והתכנון האפשרי לבניין. המחירים הנמוכים בקרוב ל-20% מהמחירים שהוצעו להם בסקר שוק אותו ערכו בדיוק באותו אזור בתל אביב, שכנעו את בני הזוג כי מדובר בעסקת פז. ההרכב האנושי הסימפטי של הקבוצה תרם להחלטתם של בני הזוג להצטרף אל הקבוצה כבר במהלך אותו השבוע.
עתה, בחלוף כמעט שנתיים לאחר שמסרו את כל חסכונותיהם למארגני הקבוצה, ולקחו משכנתא ל-30 שנה על יתרת הסכום הדרוש לרכישת הקרקע, מכים ג' ו-ק' על חטא הצטרפותם הנמהרת לקבוצה. פרויקט הבניה נותר תקוע בועדות התכנון והבניה עקב התנגדויות של השכנים מהמגרשים הצמודים לפרויקט. היתר הבניה לפרויקט נותר לוט בערפל, ובינתיים ממשיכים לשלם ג' ו-ק' שכר דירה תל אביבי מנופח, ולצידו משכנתא חודשית מעיקה – וכל זאת תמורת שבריר בעלות במגרש לא מנוצל.   

עו"ד טלי קסלר המתמחה בליווי פרויקטים של קבוצות רכישה, טוענת כי המקרה של ג' ו-ק' הינו רק קצה קרחון של ציבור שנפגע עקב כניסה נמהרת לקבוצות רכישת נדל"ן, ללא בדיקה והכנה מספקות.
"רובם המוחלט של הפחים והמלכודות בתחום קבוצות הרכישה אינו נובע מכוונות פליליות, אלא מנאיביות של הרוכשים, ואי התחשבות בתרחישים פחות אופטימיים שהם מנת חלקו של כל מי שעוסק בנדל"ן" אומר עו"ד טל רכניץ המתמחה בעסקאות נדל"ן.
עורכי הדין קסלר ורכניץ סוקרים מספר רב של תרחישי אסון העלולים לקרות לחברים בקבוצות רכישה, ולא שוכחים להעניק טיפים רבים אשר עשויים להפחית את הסיכוי ליפול לבורות הללו.
קבוצות רכישה – מה מקור הרווח?
קבוצת רכישה, למי שלא מצוי עדיין בשיח הנדלני הלוהט, הינה התארגנות של אנשים פרטיים המעוניינים לרכוש דירה בלפחות 20% מתחת למחירי השוק. מטרת הקבוצה היא ליהנות בעת ובעונה אחת גם מיתרונותיה של הבניה העצמית הפרטית, וגם מיתרונותיה של הבניה הקבלנית, ולהימנע תוך כדי כך מחסרונותיהן. הדבר נעשה על ידי רכישת קרקע ובניית פרויקט מגורים באופן משותף, ללא תלות בקבלני בניה או יזמי נדל"ן, תוך חסכון עלויות של מיסוי, רווחי קבלן ומרווחי תיווך.
קבוצת הרכישה מתגבשת סביב גרעין של יזמים הבוררים את השותפים על פי קריטריונים משתנים. בסמוך להתגבשותה מאתרת הקבוצה את הקרקע המיועדת לבניה, בוחרת ומגייסת עורכי דין. בהמשך הדרך תבחר הקבוצה אדריכל וקבלנים האחראים להקמת הפרויקט, והפרויקט יצא לדרך. לפעמים היוזמה לכינוס הקבוצה מגיעה דווקא מצד בעלי מקצוע, מעצם הניסיון והנגישות שלהם למידע הרלבנטי, אודות קרקעות שעשויות להתאים.
חברי הקבוצה עשויים להיות פטורים מתשלומי מע"מ על הקרקע עצמה. הקבוצה עשויה ליהנות ממס רכישה מופחת המתייחס אך ורק למרכיב הקרקע ולא לדירות המוגמרות. כמו כן תיהנה הקבוצה מחיסכון ברווח היזמי. מרכיבים אלה מאפשרים את רכישת הדירה במחירים נמוכים בעשרות אחוזים מהמחיר שמציעות חברות קבלניות.
רווחים גבוהים – מלכודות (לא) צפויות
"הסיכון העיקרי בקבוצת רכישה היא הכניסה להרפתקה משותפת עם אנשים שיש לכם היכרות שטחית עמם" אומרת עו"ד טלי קסלר. "באופן עקרוני קבוצות רכישה

נענות למימרה שמפקדי הצנחנים מהדור הישן אהבו להנחיל לחניכיהם - יש לכם שתי אופציות: להיות תלויים אחד בשני או להיות תלויים אחד ליד השני".
במאמר מוסגר, אומרים עורכי הדין קסלר ורכניץ, הפתרון לרוב התרחישים השליליים בקבוצות הרכישה הוא ההסתייעות באנשי מקצוע מיומנים ובעלי ניסיון בתחום. אנשי מקצוע אלה יוצרים מערכת חוזים ומסמכים נלווים הנותנים פתרון אופטימלי לרוב הבעיות שעלולות להיווצר.
הנה מספר תרחישים העלולים לסבך את המשתתפים בקבוצות רכישה:
כולם בונים – אחד נתקע – תרחיש שכזה קורה פעמים לא מעטות. אחד או יותר מהשותפים בקבוצת רכישה נתקעים ללא מימון באמצע הליך הבניה. בעיה זו קריטית כאשר קבוצת הרכישה גדולה ועוסקת בבניה רוויה (בניין דירות). בבניה רוויה לא ניתן לחכות עם פעולות הקבלנים, והם חייבים לטפל בכל הדירות בו-זמנית. אם בניית אחת הדירות נתקעת הדבר עלול לעצור את התקדמות הפרויקט כולו. "הפתרון לכך פשוט אם כי הוא כרוך בעלות מסוימת" אומר עו"ד טל רכניץ. "הקבוצה תפנה לבנק למשכנתאות וכולם יקבלו משכנתאות מאושרות. גם למי שיש את מלוא הכסף ידאג לקבלת מסגרת מאושרת בבנק. העלות במקרה זה היא כ-3000 ₪ - 7000 ₪  -  אך כתוצאה מכך כל הרוכשים יודעים כי לחבריהם יש מימון מאושר  - ושהם לא ינטשו את הפרויקט בגלל בעיות תזרימיות. בעקבות פעולה זו ממנה הבנק מפקח מלווה לפרויקט – איש מקצוע אשר מהווה בטוחה נוספת להשלמת הפרויקט.
סכסוכי שכנים וירטואליים  - בור זה כרוי בפני כל קבוצת רכישה. למרות ההתחלה המלבבת, פורצים לפתע סכסוכים ומחלוקות בין חברי הקבוצה. מחלוקות לגבי תכנון הבתים, קירבה לחניה, מריבות על הנוף הנשקף מהמרפסת וכדו'. "קיימת מחלוקת הרווחת בהרבה מקבוצות הרכישה ונובעת מהבדלים במטרת רכישת הדירה". אומרת עו"ד טלי קסלר "האחד רוכש למטרות השקעה, השני קונה למטרות מגורים – ואלה מטרות שונות לחלוטין". הפתרון המומלץ עפ"י רכניץ וקסלר  הוא לבחור נציגות חברים שתכלול 2-3 אנשים. קבוצת הרוכשים תעביר מנדט לנציגות להגיש הצעות ולקבל החלטות רבות ככל הניתן בשם חברי הקבוצה.  מדובר בנושאים כמו תכנון הפרויקט, בחירת האדריכל, בחירת הקבלן, קביעת נהלים להגרלה על הדירות, וכלה בגימור של המרצפות. "נציגות הקבוצה מטרתה לצמצם את יכולתו של כל חבר בודד בקבוצה לעכב את ביצוע הפרויקט" אומר עו"ד טל רכניץ. כמו כן יש לשאוף לשיווי משקל בין עצמאות הנציגות לבין עידוד החברים בקבוצה להיות שותפים להכרעות בפרויקט".
עיכוב בלוחות הזמנים -  עיכוב בלוחות זמנים הוא הרעה החולה של עולם הבנייה, ולא רק בישראל. עיכוב בלוח הזמנים בקבוצות רכישה עלול ליצור מצב ייחודי, בו חברי הקבוצה משלמים תקופות מתמשכות הן את המשכנתא על הבית החדש שטרם נבנה, והן את שכר הדירה בדירה הישנה. ייתכן והוצאות אלה לא חושבו מראש על ידי חלק מחברי הקבוצה והם עלולים להיקלע, עקב העיכובים, לבעיות תזרימיות קשות. עו"ד טל רכניץ ממליץ לערוך תיאום ציפיות לגבי עיכובים שונים העלולים לצוץ בכל פרויקט נדל"ני, החל מעיכובים כתוצאה מהיעדר אישורים, דרך עיכובי קבלן, ועד לבעיות הנובעות מכוח עליון כמו מלחמה או תרחיש אסון אחר. תיאום ציפיות שכזה עלול להרתיע מצטרפים חדשים לקבוצה, אך יכול להבטיח את חוסנה של הקבוצה לעמוד במשברים העלולים לקרות בפרויקטים שכאלה. עו"ד טלי קסלר גורסת כי בחוזים מול הקבלן יש להכליל פיצוי מוסכם על כל עיכוב בבנייה. כך ניתן להבטיח מוטיבציה של הקבלן לעמוד בלוחות הזמנים, ולפצות את חברי הקבוצה על נזקים מעיכובים שהתרחשו.
תלונות חברים על מצג שווא – פעמים רבות פורצים סכסוכים על סמך ציפיות של חברים שנכזבו. יש לזכור כי התגבשות מהירה של קבוצת רוכשים וגיוס כספים זריז עשויים להיות קריטיים במאבקים על הקרקעות הנחשבות למציאה, ועלולות להימכר תחת אפה של הקבוצה הרוכשת. על כן קורים מקרים רבים של חברים אשר חשים כי נפלו בפח, וההבטחות שהובטחו להם עם ההצטרפות נשכחו ונשחקו עם הזמן. אכזבות שכאלה עלולות לעורר מריבות ולהפוך חלקים בקבוצה לעוינים ולכאלה המנסים לתקוע מקלות בגלגלי הפרויקט. עו"ד טלי קסלר מעניקה בעניין זה עצה כללית לכל המצטרפים לקבוצות רכישה באשר הם: "שווה לא להסתמך על עצות וחוות דעת של ידידים ומכרים, אלא לפנות ולהתייעץ עם עורכי דין המתמחים בקבוצות רכישה ועם שמאים שעוסקים בתחום. קבוצות רכישה הנן עסקאות מורכבות שהחוקים והכללים בהם משתנים תדיר, ופעולות שגויות הנובעות מתמימות, עלולות להפוך כל עסקה שנראית כדאית על הנייר, לעסקה ששווה להדיר ממנה את רגליכם". עו"ד קסלר גם מזהירה את המצטרפים החדשים שלא להסתפק בחוות דעתו של עורך הדין המלווה את הקבוצה מפני שזה איננו מייצג את המצטרף אלא את הקבוצה. על כן מומלץ לכל אחד מהרוכשים לפנות לעורכי דין המתמחים בקבוצות רכישה שאינם קשורים לקבוצה המדוברת, ולבדוק את כשרות הפרויקט.


עיכוב הבניה באמצעות הועדה לתכנון ובניה - התנגדויות המוגשות לועדות התכנון והבניה האזוריות עלולות לתקוע את הפרויקט לחודשים ואף לשנים ארוכות. תרחיש אסון שכזה הוא בדיוק אותו תרחיש שפגע בג' ו-ק' מתחילת הכתבה. נימוקי ההתנגדויות עלולים להיות מגוונים, החל מחריגה מתכניות מתאר, דרך פגיעה בזכויות הנאה של דיירים סמוכים לפרויקט ועד התערבות של גורמים ירוקים, או ארגונים הפועלים לטובת שימור מבנים - שגם להם יש מה לומר על ניצול הקרקע. יש לזכור כי אין איש אשר יפצה את חברי הקבוצה אם הבניה תיתקע לאחר שכבר רכשו את הקרקע ואת זכויות הבנייה בה, והם עלולים למצוא את עצמם כמו ג' וק' עם חלום שבור, קרקע שוממה וחסרת ערך, שכר דירה חודשי, ומשכנתא מעיקה בבנק. עו"ד טל רכניץ מדגיש שעל מנת למנוע עיכובים בוועדה לתכנון ובניה על כל מצטרף לקבוצת רכישה לבדוק האם התכנית המוצעת לו במסגרת הקבוצה אכן אפשרית בפועל. בדיקה שכזו היא בדיקה מקצועית ויכולה להיערך על ידי אדריכל, שמאי או עורך דין מתחום הנדל"ן.
עצור – תכנון מס אגרסיבי לפניך! – קיימת ציפייה לחסכון של עשרות אחוזים בעלויות הבנייה, עליה מבססים רבים את חלומות ההתעשרות המהירה שלהם. חברי קבוצות הרכישה מניחים כי רשויות המס יכירו בעסקה כעסקה דו-שלבית: קודם כל רכישת הקרקע, ורק אח"כ תכנון ובניה של דירות. אם רשויות המס יחשדו כי מדובר ביזם אשר מתחזה לקבוצת רכישה, ומנסה לחסוך לעצמו את עלויות מס, הם ישיתו על הפרויקט מסים רבים, וינטרלו את כדאיותו. יש לזכור כי רשויות המס יבחנו האם מטרת קבוצת הרכישה הינה לרכוש יחדיו אדמה בתולית ותו לא, או שמא זו מכירה של דירות על הנייר בדומה לכל עסקת דירות יד ראשונה בשוק החופשי. הבדיקה תהיה על פי רוב פשוטה: הפקידה ממס השבח תתקשר אל הרוכשים ותשאל אותם "מה קנית מהיזם לוי לוי (שם בדוי)?" אם התשובה של הרוכש תהיה "דירת 4 חדרים" מדובר ככל הנראה בתחמון של היזם למטרות חסכון במס. אם התשובה תהיה "קניתי קרקע לדירה חדשה" יסיקו במס השבח כי מדובר בקבוצת רכישה לגיטימית ובעסקה כשרה. הסתבכות עם רשויות המס נחשבת לבעיה קריטית המעמידה בסימן שאלה גדול את כל כדאיות הפרויקט, וזאת בשלב מאוחר בו לא ניתן להחזיר את הגלגלים לאחור. עו"ד טלי קסלר מייעצת לכל קבוצת רכישה באשר היא, לעמוד על כך שעורך הדין המטפל בפרויקט יתמחה בקבוצות רכישה ויהיה מעודכן בפסיקות הקיימות. "תחום המיסוי התקינה

וחקיקה בנדל"ן בכלל, ובקבוצות רכישה בפרט, משתנה לעיתים מזומנות" אומרת קסלר. "בחירת עורך דין המתמחה בקבוצות רכישה עשויה להפחית באופן משמעותי את האפשרות לחשיפת הקבוצה לחבויות מס קריטיות בדיעבד".
החבר מת – הקבוצה גוססת – חלק רב מההסתבכויות של קבוצות רכישה נובע מאי שיתוף פעולה של אחד או כמה מהחברים בקבוצה, וכתוצאה מכך עלול הפרויקט להיתקע לפרקי זמן ארוכים. פעמים רבות אי שיתוף הפעולה נובע ממחאה של חברים שהתאכזבו מחלקם בפרויקט, אך לעיתים נגרם הדבר כתוצאה מאי תפקוד של אחד החברים, הנובע מאובדן כושר החלטה, ממחלה, פציעה או מוות. על מנת למנוע תרחיש שכזה מציעה עו"ד טלי קסלר לצייד מראש את עורך הדין של הקבוצה בייפויי כוח בלתי חוזרים מכל משתתפי הפרויקט. מסמכים אלה יאפשרו לעורך הדין לחתום בשם הקבוצה על כל מסמך שיידרש גם במקרה של אי שיתוף פעולה המעכב את הפרויקט, כולל אובדן כושר זמני או קבוע.
הדשא של השכן רחב יותר – כאמור, סכסוכים רבים ומגוונים עלולים לפרוץ בין חברי הקבוצה, ורבים מהם נסבים עם סיום הפרויקט עקב פערי שווי בין הדירות השונות שנבנו בפרויקט. על מנת למנוע סכסוכים שכאלה מבעוד מועד מציע עו"ד טל רכניץ למנות שמאי בשלב המוקדם תכנון הבניין. השמאי יקבע את שווי כל אחת מהדירות בהתחשב בגודל מיקום והצמדות (גינה, חניה וכו')  - ועל פי כך ישלם מעתה כל אחד מהחברים בקבוצה את חלקו גם במרכיב הקרקע, גם במרכיב עלויות הבניה וגם ביתר ההוצאות. בכל נושא המיקום – נהוג לערוך הגרלות בין המשתתפים. גם כאן ממליץ רכניץ על ביצוע ההגרלה כאשר הפרויקט נח על נייר התכנון – ולא בשלבים מאוחרים יותר, על מנת למנוע התחשבנויות מיותרות בין החברים.

(על תרחישי הסתבכות של קבוצות רכישה עם קבלנים – ראו מאמר נפרד)

עו"ד טלי קסלר ועו"ד טל רכניץ, שותפים במשרד רכניץ, קסלר ושות', המתמחה במשפט מסחרי ונדל"ן, ומתמחים בליווי קבוצות רכישה.

 

 

הדפסשלח לחברהוסף תגובה  הדלק בהZרקור
מאמרים נוספים
אלי עטיה זכה בתואר רב קבלן, 8/04/2012
דירה –האם לקנות או לשכור?, 28/02/2012
5 טיפים קטנים לשדרוג עיצוב הבית , 29/06/2011
איך לנהל נכון את תקציב השיפוצים והבנייה, 26/06/2011
תיקון 5 לחוק המכר – נדבך הגנה לרוכשים מקבלנים , 2/05/2011
ירידה במחירי הדירות – הנה זה מגיע, 20/03/2011
עיקרי הרפורמה במינהל מקרקעי ישראל, 9/11/2010
מדוע חייבים לשמר את היחידה החקלאית-משפחתית במסגרת המרחב הכפרי של מדינת ישראל?, 1/09/2010
אדמות המדינה, המגזר החקלאי ובעיית הריכוזיות, 2/08/2010
פיצול דירה ליחידות דיור, 2/08/2010
Next Page  [6-9]

אודות אקונומיסט

חדשות כלכלה

פורומים כלכלה

מאמרים כלכלה

לינקים נבחרים

מי אנחנו

כלכלה

הנהלת חשבונות

כלכלת משפחה

לימודי שוק ההון

חברי המערכת

שוק ההון

שירותי מחשוב

כלכלה

מחשבונים

פרסמו אצלנו

נדל"ן

דיני מקרקעין

שוק ההון

מידע פיננסי

תקנון האתר

פרסום ומדיה

משכנתא

פנסיה

רוטנברג עו"ד גירושין 

צור קשר

ספורט ובריאות

פנסיה

יזמות

עסקים קטנים

RSS

טכנולוגיה

ייעוץ מס

משכנתאות

פורקס

       
       

חדשות כלכלה, עסקים , שוק ההון, משכנתא אקונומיסט.

דרונט בניית אתרים
© כל הזכויות שמורות לפורטל כלכלה, עסקים אקונומיסט בע"מ.