כלכלה, עסקים- פורטל אקונומיסט
 
 
 
 
 
 
נדל"ן, דיני מקרקעין

כיצד לקבל ליווי בנקאי לפרויקטים של חיזוק והרחבת הבניין?

12/05/2008

המצב החוקי עדיין מעמיד קשיים בהשגת מימון בנקאי לפרויקטים של הגדלת הבניין תוך כדי חיזוקו במסגרת תמ"א 38
 
יזמים רבים עומדים לקראת סיום השלבים המוקדמים של התקשרות בעסקה לפי תוכנית המתאר הארצית (תמ"א) 38, התוכנית שמסדירה את חיזוק הבניין ותוספות הבנייה תמורת הזכות לבנות על גג המבנה. רבים מאותם יזמים סבורים שסיימו את "מסע הייסורים".

דא עקא, שלמרות שיזמים אלו צלחו את ערימת המכשלות ואפילו החתימו על חוזה את כל הדיירים, נכונה להם הפתעה לא נעימה: הבנקים מעמידים קשיים בהשגת מימון. זאת, לאור העובדה כי הגג וזכויות הבנייה אינם מהווים יחידה נפרדת הניתנת לשעבוד להבטחת ההלוואה הנדרשת.

עם ריבוי הפרוייקטים המבשילים וקרובים לתחילת ביצוע, נראה כי בבנקים מסתמנת מגמה שתאפשר קבלת המימון במסגרת אחת משתי חלופות.

הדרך האחת: הסכמת כל בעלי הדירות לשעבוד דירותיהם. מנגד ייתן הבנק המלווה מכתבי החרגה מוחלטים, לפיהם השעבוד יחול רק על החלקים ברכוש המשותף הצמודים לדירה. בכל מקרה, הבנק לא יהיה רשאי לממש את הדירה עצמה. כך, השעבוד יחול למעשה על הגג בלבד, המהווה בדרך כלל משאב הקרקע היחיד בבניין הזמין להוספת יחידות דיור, ולפיכך היחיד שניתן יהיה לסחור בו.

הקושי הראשון ביישום חלופה זו כרוך בקבלת הסכמת הדיירים לשעבוד דירותיהם, וזאת למרות מכתבי ההחרגה שייתן הבנק, ולו מסיבות פסיכולוגיות ומחשש שמא הינם מסכנים את רכושם ואת סחירותו.

קושי נוסף מתעורר כאשר חלק מהדירות בבניין כבר ממושכנות. במקרה כזה תידרש הסכמת כל בעלי המשכנתאות הקודמות לשעבוד הדירה, כמובן כנגד קבלת מכתבי החרגה כאמור לעיל, באופן שאינו גורע מזכויותיהם. גם אם הבנקים המלווים ייאותו לתת את ההסכמה האמורה, הפרוצדורה עלולה להיות מייגעת ולעכב את השגת המימון הנדרש.

דרך שנייה להשגת המימון הינה הצמדת הגג לשטח ציבורי כלשהו, כגון מחסן או חדר מעלית. משיוצמד הגג כאמור, הוא יהווה יחידה נפרדת הניתנת לשעבוד. במקרים בהם לא קיים שטח ציבורי אליו ניתן להצמיד את הגג, יש לבחון את האפשרות להגיע להסכמה עם הדיירים לפיה הגג יוצמד לאחת הדירות אשר תשועבד לבנק המלווה.

גם כאן עלול להיות קושי בקבלת הסכמת הדיירים. הפרת האיזון ביניהם עלולה לעורר חששות הן מצד אלה שיוותרו על זכויותיהם בגג לטובת הצמדתו לאחת הדירות הן מצד בעל הדירה שתשועבד אשר יחשוש לרכושו. ניתן להגן על בעל הדירה המוכן לשעבדה באמצעות מכתב החרגה מצד הבנק המלווה וכן על ידי מתן ערבות בנקאית אוטונומית לאותו בעל דירה על מלוא שווי דירתו.

חלופה זו מחייבת את היזם בביצוע תיקון צו הבתים המשותפים פעמיים: בראשית הדרך, לצורך הצמדת הגג ליחידה בבית המשותף; ובסופו של תהליך, לצורך רישום הדירות שנבנו כיחידות נפרדות.

רצוי לקדם את הפרוצדורה הנדרשת ליישום חלופה זו במקביל להליכים הדרושים לקבלת היתר, כך שבעת קבלתו, כבר תהיה בידי היזם האפשרות לקבלת המימון הבנקאי הנדרש לצורך הבנייה. הסוגיות שהעליתי מחייבות שילוב של ייעוץ משפטי יסודי ובקיא ברזי הבנייה לפי התמ"א כבר בשלב ראשוני - גם לדיירים וגם ליזם.

מהיבט הדיירים: אלה מעניקים למעשה כבר בראשית הדרך את זכויותיהם בגג ליזם או מאפשרים לו לשעבדן. יש לדאוג להגנה מתאימה על זכויותיהם, וזאת בדרך של העמדת ערבויות מתאימות בגין חלקו של כל דייר בתמורה לפי השווי הריאלי. בנוסף לכך, יש לוודא שהסכם הליווי הבנקאי יבטיח את שחרור כספי ההלוואה ליזם בהתאם לקצב התקדמות הבנייה וביצוע עבודות החיזוק והשיפוץ של הבניין.

מהיבט היזם: יש להכליל מראש במסגרת החוזה סעיפים שיאפשרו ליזם לממן את הפרויקט כמקובל. יזם שלא ידאג לכך מלכתחילה עלול למצוא עצמו מחויב לפרויקט שאין בידו לממנו.

ייתכן שטוב יעשה המחוקק, אם ישקוד על הסרת חסם נוסף זה כדי לעודד חיזוק המבנים. מומלץ לשנות את חוק המקרקעין, באופן שיאפשר הפרדת השטח המשותף בגג משאר חלקי הרכוש המשותף, ורישומו כיחידה עצמאית. כך ניתן יהיה להתקשר עם יזם ולאפשר את הליווי הבנקאי לפרויקט הבנייה, בדומה למקובל בעסקת אחוזים רגילה. בכך יתאפשר מימון וביצוע של פרויקטים רבים יותר תוך צמצום פעולות ביורוקרטיות מיותרות.

הכותבת היא שותפה במשרד עו"ד מינצר כרמון רובננקו העוסק בין השאר בליווי בעלי דירות ויזמים בעסקות לחיזוק והרחבת מבנים 

הדפסשלח לחברהוסף תגובה  הדלק בהZרקור
מאמרים נוספים
אלי עטיה זכה בתואר רב קבלן, 8/04/2012
דירה –האם לקנות או לשכור?, 28/02/2012
5 טיפים קטנים לשדרוג עיצוב הבית , 29/06/2011
איך לנהל נכון את תקציב השיפוצים והבנייה, 26/06/2011
תיקון 5 לחוק המכר – נדבך הגנה לרוכשים מקבלנים , 2/05/2011
ירידה במחירי הדירות – הנה זה מגיע, 20/03/2011
עיקרי הרפורמה במינהל מקרקעי ישראל, 9/11/2010
מדוע חייבים לשמר את היחידה החקלאית-משפחתית במסגרת המרחב הכפרי של מדינת ישראל?, 1/09/2010
אדמות המדינה, המגזר החקלאי ובעיית הריכוזיות, 2/08/2010
פיצול דירה ליחידות דיור, 2/08/2010
Next Page  [6-9]

אודות אקונומיסט

חדשות כלכלה

פורומים כלכלה

מאמרים כלכלה

לינקים נבחרים

מי אנחנו

כלכלה

הנהלת חשבונות

כלכלת משפחה

לימודי שוק ההון

חברי המערכת

שוק ההון

שירותי מחשוב

כלכלה

מחשבונים

פרסמו אצלנו

נדל"ן

דיני מקרקעין

שוק ההון

מידע פיננסי

תקנון האתר

פרסום ומדיה

משכנתא

פנסיה

רוטנברג עו"ד גירושין 

צור קשר

ספורט ובריאות

פנסיה

יזמות

עסקים קטנים

RSS

טכנולוגיה

ייעוץ מס

משכנתאות

פורקס

       
       

חדשות כלכלה, עסקים , שוק ההון, משכנתא אקונומיסט.

דרונט בניית אתרים
© כל הזכויות שמורות לפורטל כלכלה, עסקים אקונומיסט בע"מ.