אופן הצמדת שטחים ציבוריים הצמודים לרכוש משותף

השופט י' שפירא קבע, כי סעיף 6 לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, מחייב שבמפרט יצוין באופן מדויק השטחים המוחרגים מהרכוש הציבורי. מטרת חוק המכר (דירות) היא להביא לידיעת הקונה, בצורה ברורה ומובנת – וללא הסתתרות וערפול מאחורי אמירות כלליות וגורפות ומבלי להבליע גופי דברים, שלהם משמעות כספית חשובה, בתוך ריבוי דברים טפלים ובלתי חשובים – מהן כוונותיו האמיתיות של המוכר, ומהן הזכויות שהוא, הקונה, רוכש הימנו כדי להבטיח שאכן הובאו הדברים לידיעת הקונה והובנו על ידיו, חובה היא על המוכר לצרף לחוזה מפרט ובו תיאור הדירה וכל הכלול בה ואם מבקש המוכר לשנות מהתקנון המצוי בקשר לזכויות שבבית המשותף, חייב שינוי זה להופיע במפורש במפרט הנ"ל או במסמך המצורף לחוזה ובו פרטים בקשר לשינוי זה.

בפני בימ"ש הוגשה בקשה למתן הוראות מטעם מפרק חברת דניריט (פיתוח בניה) בע"מ – בפירוק, לקבל הוראות לעניין דרך רישום חמש בניינים שנבנו כבית משותף, ככל שהדבר נוגע לחצרות חדרי המדרגות באופן שאלה ירשמו כרכוש משותף ולא יוצמדו לדירות בבניינים.

בימ"ש בהחלטתו קבע, כי אין מחלוקת שבחוזי הרוכשים נכלל סעיף המאשר הוצאת חלקים מהרכוש המשותף. המבואה (החצר) נשוא הבקשה אינה נכללת בחלקים שהוחרגו מהרכוש המשותף.

הוראת החוק המרכזית החלה בענייננו היא סעיף 6 לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, המחייב שבמפרט יהא ציון מדויק של השטחים המוחרגים מהרכוש הציבורי.

מטרת חוק המכר (דירות) היא להביא לידיעת הקונה, בצורה ברורה ומובנת – וללא הסתתרות וערפול מאחורי אמירות כלליות וגורפות ומבלי להבליע גופי דברים, שלהם משמעות כספית חשובה, בתוך ריבוי דברים טפלים ובלתי חשובים – מהן כוונותיו האמיתיות של המוכר, ומהן הזכויות שהוא, הקונה, רוכש הימנו כדי להבטיח שאכן הובאו הדברים לידיעת הקונה והובנו על ידיו, חובה היא על המוכר לצרף לחוזה מפרט ובו תיאור הדירה וכל הכלול בה ואם מבקש המוכר לשנות מהתקנון המצוי בקשר לזכויות שבבית המשותף, חייב שינוי זה להופיע במפורש במפרט הנ"ל או במסמך המצורף לחוזה ובו פרטים בקשר לשינוי זה. הוצאת חלקים מהרכוש המשותף חייבת להיעשות בו זמנית עם חתימת חוזה המכר, והסכמה מאוחרת אינה מועילה, שכן המטרה הינה למנוע מהקבלן להשתמש בעמדת הכוח שבידיו משחתם הרוכש על ההסכם.

לפיכך, הדרישה הינה כי הסכמת הרוכש צריכה להיות מסוימת, וחד משמעית ומתייחסת לחלק מסוים של הרכוש המשותף.

לפיכך, בימ"ש ציין, כי יש לראות את החברה כמי שלא עמדה בדרישות סעיף 6(א) לחוק המכר, ולפיכך מכח סעיף 6(ד) לחוק החברה מוחזקת כמי שהתחייבה שהוראות התקנון המצוי לגבי הגינה והחצרות המצויות בקומת הקרקע יחולו על הבית המשותף,

לפיכך, הרי שהוצאת חלקים מהרכוש המשותף תיקבע על-פי סעיפים 71 ב' – 62(א) לחוק המקרקעין, שקובעים את אופן הוצאת חלקים מהרכוש המשותף ואת הרוב הדרוש לכך .

ביהמ"ש הורה למפרק לרשום הבית המשותף כמבוקש באופן שהמבואות לא תוצאנה, בכל חמשת הבניינים, מהרכוש המשותף, וכן לפנות למינהל מקרקעי ישראל לצורך תיקון חוזה החכירה בהתאם.

סימוכין - בש"א 2164/06, לודמילה ודן תיכון נ' עו"ד עמנואל צנטלר (מפרק חברת דניריט פיתוח ובנייה בע"מ)

הכותבים ממשרד דורון, טיקוצקי, עמיר, מזרחי, עורכי דין ונוטריון, משרד המתמחה במשפט מסחרי-מיסויי

אלי דורון, עו"ד-  יפעת גוטמן, משפטנית- eli-doron@taxlawyers.co.il, ממשרד עורכי הדין דורון, טיקוצקי, עמיר, מזרחי www.adviser.co.il