כלכלה, עסקים- פורטל אקונומיסט
 
 
 
 
 
 
נדל"ן, דיני מקרקעין

דירה במתנה: לא מה שחשבתם

18/10/2009

הענקת דירה במתנה לקרוב משפחה היא עניין לא פשוט ואין לבצעה כלאחר יד וללא ליווי משפטי. על פי החוק יש להביא בחשבון נתונים רבים של נותן המתנה ומקבלה, גיל, מצב משפחתי ומצב קרבה. עו"ד אלי מרקוביץ עוזר לכם לעשות סדר

חז"ל הגו את הפתגם "שונא מתנות יחיה" שכן, ידועה היא הכמיהה האנושית הטבעית לקבלת מתנות או טובות הנאה חומריות שאינן כפופות לתמורה ממשית.

מגיל צעיר הורגלנו שמתנה הינה דבר טוב ומהנה שיש עימו סיפוק מידי בהווה (להבדיל מצוואה שמעניקה טובות הנאה רק לאחר פטירתו של הנותן בעתיד).

מי לא היה רוצה אם יש לו את האפשרות , הרצון והיכולת להעניק מתנה לקרובו כגון; בן, בת, נכד או בן זוג אהוב.

החוק בארץ (חוק מיסוי המקרקעין) מסדיר את עניין חוקיות המתנה הן לנותן והן למקבל וטיבם של חוקי המיסוי במקרקעין שהם סבוכים ומחילים עקרונות שלהם חריגים רבים ופרטים שלעיתים נראים על פניהם מבלבלים וסותרים.

על מנת לעשות "סדר בבלגאן" ננסה לתמצת את עיקרי הסוגיה בכתבה זו בהיבט של הענקת מתנה של דירות מגורים בלבד ללא תמורה לקרובים (לא כולל הסדרי מתנה במקרקעין שאינם דירות).

השאלה הראשונה שעולה בהקשר הנדון היא האם הענקת מתנה ללא תמורה מכל אדם לרעהו ממוסה במיסוי כלשהו? שכן, אם כל "העולם ואשתו" היו מעניקים זה לזה מתנות "חינם" ללא מס וללא תמורה גלויה לעין בכל עת (מה שמכונה בעגה העממית "מתחת לשולחן") תוך קריצת עין, המדינה הייתה סובלת מחסרון כיס ניכר.

התשובה כאמור, תלויה בין היתר בהגדרת המקבל וקירבתו לנותן, ותקופת המתנה הנובעת ממספר קריטריונים כפי שיפורט להלן.

מי "הקרוב" הנהנה מהטבות המס?

לשאלה זו משמעות מהותית הן לנותן המתנה והן למקבלה, שכן המחוקק הסדיר את הסוגיה וקבע עקרונות שמעניקים עדיפות להענקת מתנות במקרקעין ללא תמורה מאדם לקרובו באופן שהענקה כשלעצמה פטורה לחלוטין ממס שבח ומהנחה משמעותית ממס רכישה ויש לה השלכות גם על עסקאות נוספות עתידיות הן של המעניק והן של מקבל המתנה בעתיד.
"קרוב" מוגדר ע"י החוק (ביחס לנותן המתנה בדירות מגורים) כדלקמן:

א. בן זוג.
ב. הורה, הורה של הורה, צאצא, צאצאי בן זוג ובני זוגם של כל אחד מאלה.
ג. אח או אחות ובני זוגם.
ד. איגוד שהוא בשליטתו.

בכל הקטגוריות שצוינו לעיל, לעסקת המתנה המיידית כשלעצמה יש פטור מלא ממס שבח והנחה של 2/3 ממס הרכישה שמשולמת בעסקה "רגילה" (כשאין מתנה).

תקופת המתנה של נותן המתנה לעסקאות נוספות בעתיד: 

נשאלת השאלה האם "קרוב" עפ"י החוק כאמור, יכול לאחר שקיבל את הדירה במתנה, למכרה מיד בעסקה רגילה לצד שלישי כנ"ל האם מעניק הדירה במתנה לקרוב כאמור לעיל, יכול למכור לאחר מכן דירה נוספת שברשותו או דירות אחרות שיש לו בפטור ממס שבח ללא הגבלת זמן? (לאחר הענקה ללא תמורה).

התשובות לשאלות הנ"ל מורכבות ותלויות במספר נתונים נוספים לדוגמא:

המחוקק קבע כי לצורך פטור לדירות מגורים מצד המעניק יש לצמצם את הגדרת קרוב כפי שפורטה לעיל לתחולה קטנה יותר של קטגוריות דהיינו: רק לילדו או לבן זוגו של נותן המתנה (למרות שהגדרת קרוב לעסקאות מתנה כשלעצמן רחבה יותר) כלומר; רק אם תינתן מתנה לילדי המעניק או בן זוגם אזי; הדבר לא יחשב בעתיד כאירוע מס של מכירה למעניק המתנה שיש להמתין בגינו תקופה שהוגדרה בחוק, בעתיד לצורך קבלת פטור ממס שבח והמעניק לא יאלץ להמתין עד 4 שנים (במידה ויש לו דירה נוספת) בין מועד הענקת המתנה למועד מכירת דירה אחרת שברשותו באופן רגיל.

בכל מקרה אחר כגון הענקת מתנה לנכד, אח או אחות או בן זוג, הורה או הורה של הורה המעניק יאלץ להמתין תקופת המתנה כפי שיפורט בהמשך להלן; בין מועד הענקת המתנה למועד המכירה הנוספת לצד ג' כתנאי לקבלת פטור ממס שבח באותה עסקה נוספת ואילו רק אם המקבל כאמור הינו בן/בת או בן זוג, המעניק יוכל למכור את הדירה הנוספת מידית ולא יאלץ להמתין תקופת "התקררות" שבין מועד קבלת המתנה לבין מכירתה בעסקה נוספת.

לפיכך גם מתנה לנכד, דבר שנראה נחמד וסביר יגרום לכך שהנותן (שיהיה פטור מעצם הענקת המתנה ממס שבח כשלעצמו) "שרד" פטור מידי ויאלץ להמתין עוד 4 שנים בין מועד הענקת המתנה התמימה לנכד לבין מועד מכירת דירה נוספת שהוא יחפוץ למכור בפטור בעתיד, זהו "מוקש" שמי שלא יודע ומודע לו עלול לשלם עליו בעתיד ביוקר בזמן או בכסף.

מתי יוכלו הקרובים למכור בעתיד?

המחוקק הבחין בקטגוריות של קבוצות לפי מידת הקרבה למעניק והשימוש שהם עושים בדירת המתנה, לעניין השאלה מתי הם יכולים למכור את הדירה שקיבלו במתנה בעתיד? העקרונות בסוגיה זו הינם:

ישנה הבחנה בין אם הקרוב גר בפועל בדירת המתנה או לא, עם מתן עדיפות למגורים בדירה בפועל.

שנית, רלוונטיות דרגת הקרבה של קרובו של המעניק למקבל העדיפות, עם מתן עדיפות לבן או בת.

שלישית, משנה מה מצבו המשפחתי של הילד/ה ואם הם נשואים או חד הוריים בהגדרה שאז יש להם עדיפות לעניין קיצור תקופת ההמתנה לקבלת הפטור במכר.

יש לזכור כלל נוסף כי קיים סייג כלכלי ביחס לקבלת מתנות אשר המעניק נותן למקבלן במקרקעין בכלל, דהיינו: שמנין התקופות שפורטו בטבלה לעיל יחלו רק מיום שלמקבל המתנה מלאו 18 שנה.

הכותב הוא הבעלים של משרד עורכי דין בתחום הנדל"ן ותכנון ובנייה בת"א

הדפסשלח לחברהוסף תגובה  הדלק בהZרקור
מאמרים נוספים
אופן הצמדת שטחים ציבוריים הצמודים לרכוש משותף, 26/10/2008
המשבר העולמי לא מפחיד את המשקיעים הישראלים מלרכוש דירות ולהשכירן ברומניה, 12/10/2008
פטור ממס שבח בעת מכירת מניות המשקפות דירת מגורים, 23/09/2008
סוגיית הפטור ממס בחלוקת מספר חלקות נפרדות ורצופות בין בעלים משותפים, 21/09/2008
העתיד הוא בקבוצות רכישה, 21/09/2008
פטור מהיטל השבחה בעת חיזוק מבנה - לא בכל מקרה, 27/08/2008
דירה – קניה או השכרה???, 25/08/2008
פטור מהיטל השבחה יינתן גם על בניית דירה חדשה עד ל-120 מ"ר, 24/08/2008
חשיבות בדיקה לפני קניית דירת מגורים, 21/08/2008
מים – משאב קיים!! , 13/08/2008
[1-5]  Previous Page Next Page 

אודות אקונומיסט

חדשות כלכלה

פורומים כלכלה

מאמרים כלכלה

לינקים נבחרים

מי אנחנו

כלכלה

הנהלת חשבונות

כלכלת משפחה

לימודי שוק ההון

חברי המערכת

שוק ההון

שירותי מחשוב

כלכלה

מחשבונים

פרסמו אצלנו

נדל"ן

דיני מקרקעין

שוק ההון

מידע פיננסי

תקנון האתר

פרסום ומדיה

משכנתא

פנסיה

רוטנברג עו"ד גירושין 

צור קשר

ספורט ובריאות

פנסיה

יזמות

עסקים קטנים

RSS

טכנולוגיה

ייעוץ מס

משכנתאות

פורקס

       
       

חדשות כלכלה, עסקים , שוק ההון, משכנתא אקונומיסט.

דרונט בניית אתרים
© כל הזכויות שמורות לפורטל כלכלה, עסקים אקונומיסט בע"מ.