ניהול ואחזקת מבנים דורשים זמן רב, הוצאות כספיות, ומהווים במקרים רבים נקודת תורפה.
כיום פועלות בשוק מספר חברות קטנות וגדולות בתחום ניהול ואחזקת מבנים. החברות מציעות מגוון רב של שירותים אשר אמורים לתת מענה רחב ומיידי לבניין ודייריו. תחום זה רחב למדי, ומאפשר כניסה של חברות אשר אמנם מגדירות עצמן ככאלה, אך בפועל מדובר על חברת ניקיון או חברות אשר אינן מיומנות, ולמעשה ומוליכות שולל יזמים ובעלי בניינים למיניהם.
חברת ניהול ואחזקה, הינה עמוד התווך של הבניין ושרותיה הם לטווח ארוך, ומכאן החשיבות הרבה של בחירת חברת ניהול ואחזקה.
הטיפים המפורטים לעיל מתאימים הן לבעלי בניינים, בתי מגורים, משרדים, מפעלים ועוד:
1. ניגוד אינטרסים- בתחום ניהול ואחזקה יש לנושא של ניגוד עניינים חשיבות מוכפלת. צריך לבדוק האם החברה מחויבת לרכוש שרותים מחברות קבועות, והאם היא עובדת עם מספר ספקים קבוע. כאשר הדבר קורה, היכולת של החברה לספק את השרות הטוב ביותר מצטמצם כיוון שנרקמים "דילים" בין חברת האחזקה לספק. בנוסף עלות השרותים שניתנת לבעל הבניין היא ללא תחרות בין ספקים שונים.
2. תמחור- כיוון שמדובר על שוק פרוץ, רוב חברות ניהול ואחזקת מבנים גובות מחיר+ COST אחוזי רווח תפעולי. (כיום מקובל לגבותCOST + 15%). בפועל באמצעות שיטה זאת חברות ניהול ואחזקת מבנים נהנות מרווחים גבוהים, ומרווחי אחוזים גבוהים בגלל עליית ה.COST חשוב לדעת שיש אפשרות לקביעת סכום FIX, קבוע עבור הרווח התפעולי. שיטה זו מאפשרת לשמור על אינטרס הלקוח, שקיפות מלאה, ואתיקה מקצועית.
3. איכות ההון האנושי- קיימת נטייה לעיתים לבחור חברת ניהול ואחזקה שנחשבת לגדולה. מחשבה זו לרוב היא מוטעת. יש לבחון היטב את החומר האנושי איתו עובדים, מדובר על יחסים לטווח ארוך.
4. ניסיון מוכח- ניסיון מוכח אפשר לדרוש. כדאי לבקש מהחברה איתה אתם נמצאים במשא ומתן את רשימת לקוחותיה, ואף לבקש לדבר עם אחד מלקוחותיה. המלצות מהשטח הן יקרות ערך ויכולות ללמד הרבה על החברה ויכולתה.
5. דו"ח סוקר- זהו דו"ח המפרט את מצב המערכות בבניין, את צפי ההשקעות במערכות, ליקויים ותחזיות צפויות. זהו דו"ח שאפשר לדרוש. באחריותה של חברת ניהול ואחזקה להגיש דוח כזה, זהו דו"ח שעל פיו ניתנת הצעת המחיר.
הדו"ח מאפשר הכרות מעמיקה עם מצב הבניין.
לסיכום, למרות שאולי נראה לפעמים שנושא זה הוא שולי, כי אחרי הכל הבניין כבר בנוי וכעת יש רק לשמור עליו ולנהל אותו נכון, עניין זה של אחזקת הבניין היא קריטית להמשך תפעולו, חזותו ולפיכך הצלחתו. תן לחברת ניהול לא מיומנת, בלי אחריות לנהל לך את הבניין, ואתה שם את הבניין בסכנה.
הכותב הנו מנכ"ל חברת א.ד.מ ניהול ואחזקת מבנים בע"מ.
