כלכלה, עסקים- פורטל אקונומיסט
 
 
 
 
 
 
נדל"ן, דיני מקרקעין

התפלגות התשואה מנדל"ן מניב למגורים

26/04/2009

בשנת 2008 במדינת ישראל לא כולם מתגוררים בבתים שבבעלותם. מבחינה קצרה של נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה עולה כי למעלה מ- 25% ממשקי הבית מתגוררים בדירות שכורות .

מנתון זה, כמו גם מנתונים נוספים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה  מתגלה התמונה הבאה: 52.5% מהמשפחות המשתייכות לעשירון הראשון מתגוררות בדירות שכורות, לעומת 14.5% מהמשפחות מקרב העשירון העשירי.

מאחר ובמדינת ישראל נכון לשנת 2008 יש מעט יותר משני מליון בתי אב, ניתן לראות שנדל"ן מניב למשקיע הפרטי הינו ענף משמעותי בכלכלת ישראל וכיום מספר בתי האב החיים בשכירות מגיע לכחצי מליון. שכר דירה מהווה, נכון לשנת 2006 (הנתון המאוחר ביותר בלמ"ס), כ-4.4% מסך כל ההוצאות לתצרוכת של משקי הבית  ומסתכם בכ-15,500 מיליון שקלים, כמעט פי 1.5 מסך ההוצאה על פירות וירקות.

בעבודה זו בחנתי את סוג ההתפלגות של התשואה השנתית מנדל"ן מניב למשקיע הפרטי. הנתונים נאספו מתוך מאגר הכולל עשרות אלפי דירות, ואילו ניתוח הנתונים התבצע רק על נתוני העיר חיפה. יצויין כי 32.3% מבתי האב בחיפה מתגוררים בדירות שכורות ומהווים כ-35 אלף משקי בית.

אילו היה ידוע כי נתוני התשואה מתפלגים בהתפלגות ידועה ומוכרת, ניתן היה לבצע מבחני השערה סטטיסטיים, ודרכם להפיק מסקנות אשר יקטינו את הסיכון הנובע מחוסר הוודאות. השאלה אותה בוחנת עבודה זו עוסקת בסוג ובצורת ההתפלגות של הנתונים הנ"ל.

מסקנות עיקריות:

א. כשבחונים את ההתפלגות של ( RRER (Residential Real Estate Return , ניתן לבצע מבחני השערה סטטיסטיים על הנתונים.

אחת הדרכים היא להשתמש בפונקצית (LOGNORMDIST(x,μ,σ בתוכנת ה – Excel ולחשב את הסיכוי באחוזים לקבל תשואה הנמוכה מ-x בהינתן נתוני התוחלת וסטיית התקן.

נניח לצורך הדוגמה שכל אגרות החוב הממשלתיות מגלמות את אותה מידת הסיכון. משקיע המעוניין לקבל את התשואה הגבוהה יותר מאגרת ממשלתית בישראל ימצא, שנכון למועד כתיבת עבודה זו, התשואה הגבוהה ביותר (באגרת לא צמודה) הינה ריבית נקובה של 6.25% באג"ח ממשלתי מסדרה 1026. אגרת זו נסחרת, נכון ל- 08.01.2009, במחיר של 105.25 שקלים חדשים, ולכן מגלמת תשואה שנתית נטו של 5.93% לפני מס. משקיע אשר מעוניין לבדוק מה ההסתברות למצוא נכס נדל"ן מניב למגורים אשר ייתן תשואה עודפת על האג"ח הנ"ל, יוכל לעשות זאת בחישוב פשוט ולגלות שהסיכוי עומד על 43.13%. מאידך יש לזכור שאם יעלו מחירי הדירות יהיה לבעל הדירה גם רווח הון. 

המסקנה הנגזרת מהדוגמה הנ"ל היא ש- 56.87% מכלל האנשים שמחזיקים דירה להשכרה מקבלים תשואה נמוכה מזו של אגרת החוב הממשלתית וזה במידה ותנאי העסקה דומים למה שתיארתי בעבודה. משקיע אשר מעריך שמידת הסיכון בנדל"ן דומה למידת הסיכון בשוק המניות ומאמין שבשוק הון ניתן לקבל תשואה על הון של 10% בקירוב, יצטרך להתאמץ כדי למצוא נכס נדל"ן מתאים. זאת מפני שעל פי החישוב רק 3.51% מנכסי הנדל"ן למגורים מניבים תשואה העולה על 10% שנתי. 

ב. על ידי חיתוכים ומיונים של סדרת הנתונים ניתן להגיע למסקנות נוספות על מבנה ההתפלגות. תחילה ברצוני לבדוק קשר בין מחירי הנדל"ן לבין התשואה שניתן להניב מהשכרתם של נכסים אלו. מהנתונים ניתן לראות שהקשר בין מחיר הנדל"ן לתשואה הינו קשר שלילי. המשמעות של כך היא שככל שמחיר הנכס עולה, התשואה מהשכרתו יורדת. ניתן להסביר תופעה זו במספר דרכים, אולם לדעתי השוני ברווחיות נובע מגורם הסיכון; נכס שעלותו גבוהה ודמי השכירות בו גבוהים מהממוצע, מושכרים בד"כ לשוכרים אשר יש ביכולתם לעמוד בתשלומים החודשיים. על כן מאמין בעל הנכס כי לא יתקל בבעיה לגבות את רוב דמי השכירות. לא כך המקרה בדירות זולות וזאת משתי סיבות: הראשונה, ניתן להניח ששוכרי דירות זולות במיוחד הם מעוטי יכולת ולכן הסיכון לחוסר תשלום רב יותר. בשל כך יגבה בעל הנכס דמי שכירות גבוהים יותר באופן יחסי כדי לבטח את עצמו. צעד זה יעלה את התשואה מהנכס. הסיבה השנייה, דירות אשר זולות בהרבה מהממוצע נמצאות לעיתים באזורים לא מבוקשים ולכן בעל הנכס דורש דמי שכירות גבוהים יחסית. זאת מפני שהמשכיר לוקח בחשבון שהנכס עלול להיות לא מושכר חלק גדול מהזמן ולפי כך כדי להגיע לרווח ממוצע שנתי הדומה לנכסים אחרים, גובה בעל הנכס דמי שכירות גבוהים יחסית למחיר הנכס.

קצרה יריעת העבודה מכדי לדון בכל הסיבות לשוני ברווחיות בין נכסים זולים ליקרים, אך ניתן לומר שבהתפלגות הלוג-נורמאלית שהצגתי, הנכסים הולכים ומתייקרים ככל שמתקרבים לראשית הצירים. לכן, בעשירון העשירי של הנתונים נקבל התפלגות אשר התוחלת בה תהיה קטנה משמעותית מאשר של המדגם המלא, ואילו בהסתכלות על העשירון הראשון של הנתונים נקבל תוחלת תשואה גבוהה משמעותית מהתוחלת של נתוני הסדרה המלאה. 

כותב העבודה הנו סטודנט שנה ג' לכלכלה ומנהל עסקים באוניברסיטת חיפה. העבודה נעשתה במסגרת סמינריון "כדאיות השקעות", בהנחייתו של פרופ' אריה מלניק.

למחקר המלא  למחקר המלא
הדפסשלח לחברהוסף תגובה  הדלק בהZרקור
תגובות
1. 
אני גאה בך בנאדם:)
ניר אמקייס (25/04/2009 23:56:08)
מאמרים נוספים
דירה במתנה: לא מה שחשבתם, 18/10/2009
כך תניחו מלכודת לקבלן המשנה , 23/08/2009
הצטרפות לקבוצת רכישה - איך עושים את זה?, 10/08/2009
כל הטעויות והמוקשים במעבר דירה , 27/07/2009
המע"מ כחלק משווי הדירה לצורך חישוב מס רכישה, 5/07/2009
פטור ממס שבח בהעברת זכויות במקרקעין במסגרתו של הסכם גירושין, 1/07/2009
המדריך למעבר דירה , 15/06/2009
החבות במס שבח בישראל – מיסוי מקרקעין, 10/06/2009
שוד הקרקעות הגדול, 10/06/2009
התפלגות התשואה מנדל"ן מניב למגורים , 26/04/2009
 Previous Page Next Page  [6-9]

אודות אקונומיסט

חדשות כלכלה

פורומים כלכלה

מאמרים כלכלה

לינקים נבחרים

מי אנחנו

כלכלה

הנהלת חשבונות

כלכלת משפחה

לימודי שוק ההון

חברי המערכת

שוק ההון

שירותי מחשוב

כלכלה

מחשבונים

פרסמו אצלנו

נדל"ן

דיני מקרקעין

שוק ההון

מידע פיננסי

תקנון האתר

פרסום ומדיה

משכנתא

פנסיה

רוטנברג עו"ד גירושין 

צור קשר

ספורט ובריאות

פנסיה

יזמות

עסקים קטנים

RSS

טכנולוגיה

ייעוץ מס

משכנתאות

פורקס

       
       

חדשות כלכלה, עסקים , שוק ההון, משכנתא אקונומיסט.

דרונט בניית אתרים
© כל הזכויות שמורות לפורטל כלכלה, עסקים אקונומיסט בע"מ.