כלכלה, עסקים- פורטל אקונומיסט
 
 
 
 
 
 
נדל"ן, דיני מקרקעין

שווי המקרקעין לצורך מס בהתמחרות סגורה בין שותפים

22/12/2007

לא אחת אנו מתוודעים לעסקת מכר כלשהי, אשר מבוצעת במחיר פנטסטי, זמן קצר יחסית לאחר שאחד השותפים רכש את חלקו של שותפו לשעבר באותו הנכס, במחיר נמוך בהרבה. עסקאות כאמור תמיד מעלות את השאלה מדוע השותף לשעבר מכר את הנכס במחיר הנמוך. במאמר שלהלן אדון בשאלה אחרת והיא, מהו שווי המכירה לצורך מס בעסקאות אשר נערכות בדרך של התמחרות סגורה בין שותפים לנכס בשיטת הבמבי או בכל שיטה אחרת. 
בדרך כלל התמחרות סגורה נעשית בין מספר שותפים בנכס כלשהו, אשר מעונינים להיפרד, ובמקום למכור את הנכס לאחרים הם מעדיפים לבצע ביניהם התמחרות סגורה, באופן כזה שהשותפים מציעים זה לזה מחיר כלשהו עבור הנכס אשר עולה עם כל הצעה, עד לנקודה אשר בה יתר השותפים אינם מוכנים להעלות עוד את המחיר עבור חלקם של השותפים האחרים. העסקה נסגרת על פי המחיר האחרון אשר הוצע על ידי אחד השותפים עבור הנכס. התשלום מבוצע כמובן, רק על פי חלקם של יתר השותפים בנכס, אותו על השותף המציע לרכוש. עסקאות כאמור נפוצות ביותר במשק לגבי מניות בחברות ענק, מקרקעין, זיכיונות, זכויות בשותפויות למינהן ועוד.
התמחרות סגורה יכולה להיעשות בין מספר שותפים גדול משניים. היא יכולה להיעשות בסיוע מגשר או בורר, ולעיתים אף בסיוע בית המשפט.
נשאלת השאלה, האם המחיר אשר סוכם בין הצדדים בהתמחרות שכזו מחייב גם את רשויות המס, והאם רשויות המס רשאיות לקבוע שווי אחר לנכס אשר נמכר בהתמחרות סגורה.
לכאורה, התשובה הפשטנית הינה, שהנכס נמכר בהתמחרות, ועל כן המחיר שסוכם בין הצדדים מחייב את רשויות המס, שהרי הצדדים מנהלים את ההתמחרות, בדרך כלל, על רקע סכסוך כלשהו ביניהם, או על רקע רצונם להיפרד, וכמובן, שהנחת המוצא הינה, כי אף אחד מהשותפים איננו מעניק מתנות חינם לשותפו האחר עימו הסתכסך. מכאן מתבקשת, לכאורה, המסקנה, כי המחיר שהושג בהתמחרות הנו מחיר השוק של הנכס, ומכאן שעל רשויות המס לאמץ את המחיר שנקבע.
אך זהו, כאמור, ניתוח פשטני, ובמאמר שלהלן אפרט מדוע.
כידוע, הגדרת "שווי" בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין הינה "הסכום שיש לצפות לו ממכירת אותה זכות על ידי מוכר מרצון לקונה מרצון ...". 
גם המונח "תמורה" בסעיף 88 לפקודת מס הכנסה מוגדר כך: "המחיר שיש לצפות לו ממכירת נכס על ידי מוכר מרצון לקונה מרצון ...". 
סעיף 10 לחוק מע"מ קובע אף הוא כי "עסקה שמחירה מושפע מיחסים מיוחדים בין הצדדים ... יהא מחירה המחיר שהיה משתלם בעדה בתנאים רגילים ...".
כלומר, חוקי המס בישראל ממסים עסקאות על פי שווי השוק שלהן בתנאים רגילים אילו העסקאות היו נערכות בין מוכר מרצון לקונה מרצון.
לדעתי, לאור ההגדרות שלעיל, לאור ההלכות השונות אשר נפסקו בבית המשפט, ישנה בעייתיות רבה בסוגיית השווי במקרים של התמחרות סגורה בין השותפים, ויש מקום לטענה, כי המחיר אשר נקבע בהתמחרות, שונה לחלוטין משווי השוק של הנכס הנמכר, אילו היה נמכר בתנאים רגילים ובהתמחרות פתוחה לחלוטין ללא כל זכות קדימה לשותפים בנכס הנמכר, וזאת, בין היתר, מהנימוקים הבאים:
אינהרנטית, התמחרות סגורה כופה מערכת מסוימת של תנאים מגבילים, אשר עלולה לגרום להפחתה משמעותית במחיר הנכס.
בראש ובראשונה התמחרות סגורה מונעת השתתפות רוכשים מן החוץ, אשר יתכן, כי היו משלמים סכום גבוה בהרבה עבור הנכס הנמכר משיקולים שונים. שיקולים של כניסה לשוק בעל חסמי כניסה גבוהים, ניצול יתרונות יחסיים של המציע מן החוץ אותם אין לאף אחד מן השותפים, מניעת רכישת שליטה או מניעת רכישת שליטה, קיומם של יתרונות מס אשר מצויים אצל מציעים חיצוניים והעדרם אצל מי מהשותפים וכו'. יתכן אפילו שיש גם פער אמיתי בהערכת שוויו האמיתי של הנכס בין השותפים לנכס לבין מציעים חיצוניים. 
בנוסף, התמחרות סגורה בין שותפים, אשר אחד מהם או כולם מוגבלים באמצעים, מגבילה את מרחב התמרון של המשתתפים בהתמחרות ומפחיתה את המחיר אותו הם מוכנים להציע עבור הנכס, בעוד שיתכן כי משתתפים חיצוניים בעלי כיס עמוק יותר.
בהתמחרות סגורה עשויות להיות שגיאות של ממש בהערכת שוויו האמיתי של הנכס על ידי השותפים לנכס, בשל העדר מידע, בעוד שהתמחרות פתוחה גורמת לניצול אפקטיבי של מלוא המידע הקיים לכל פוטנציאל הרוכשים של הנכס.
אלו הם מקצת הנימוקים אותם ניתן להעלות על מנת לנסות ולתקוף את המחיר אשר נקבע בהתמחרות סגורה, ובהחלט אין מדובר ברשימה ממצה של הנימוקים.
לדעתי, לאור האמור לעיל, רשאיות רשויות המס לתקוף את סוגיית המחיר אשר נקבע בדרך של התמחרות סגורה, ולדרוש את כל המיסים הנובעים כתוצאה מהרמת המחיר לשווי השוק, בין אם המדובר במיסי רווח ישיר למיניהם, מיסי רכישה, מיסי מכירה או מיסים עקיפים.
לאור האמור לעיל חשוב לקבל יעוץ משפטי ממומחה מס בטרם ביצוע העסקה, ולשם ליווי הליך ההתמחרות וקביעת כלליו, על מנת להפחית למינימום את האפשרות של הרמת המחיר על ידי רשויות המס. 
כך לדוגמא ניתן להפחית את סכנת ההתערבות של רשויות המס במחיר העסקה, באמצעות מנגנון של קביעת מחיר מינימום לעסקה, בהתאם לחוות דעת כלכלית או שמאית אשר תוזמן לפני ביצוע ההתמחרות. חוות דעת כאמור, אם תוזמן מראש, נפקותה ומשקלה הראייתי יהיה שונה לעומת חוות דעת כאמור, אשר תוזמן בדיעבד. ישנם כמובן גם פתרונות מגוונים אחרים לבעיה, אשר הוצגה לעיל.

מקור המאמרReader - מאגר המאמרים הישראלי

פרטים אודות מחבר המאמר:
עו"ד ורו"ח. מומחה במיסים לרבות; מס הכנסה, מיסוי מקרקעין, מס ערך מוסף, מכס וחוקי העידוד. עוסק בתכנוני מס, מתן חוות דעת, ייצוג בפני רשויות המס ובבתי המשפט, הן בתחום האזרחי והן בתחום הפלילי. עוסק בנדל"ן ובליטיגציה בתחום האזרחי - מסחרי. עד שנת 2000 שותף בכיר בשקל ושות'. יו"ר הוועדה לניהול פנקסים בתל אביב וחבר ועדת המסים של לשכת עורכי הדין בישראל.(ליצירת קשר: 03-5605717;  uzi@israelitax.com )

הדפסשלח לחברהוסף תגובה  הדלק בהZרקור
מאמרים נוספים
אלי עטיה זכה בתואר רב קבלן, 8/04/2012
דירה –האם לקנות או לשכור?, 28/02/2012
5 טיפים קטנים לשדרוג עיצוב הבית , 29/06/2011
איך לנהל נכון את תקציב השיפוצים והבנייה, 26/06/2011
תיקון 5 לחוק המכר – נדבך הגנה לרוכשים מקבלנים , 2/05/2011
ירידה במחירי הדירות – הנה זה מגיע, 20/03/2011
עיקרי הרפורמה במינהל מקרקעי ישראל, 9/11/2010
מדוע חייבים לשמר את היחידה החקלאית-משפחתית במסגרת המרחב הכפרי של מדינת ישראל?, 1/09/2010
אדמות המדינה, המגזר החקלאי ובעיית הריכוזיות, 2/08/2010
פיצול דירה ליחידות דיור, 2/08/2010
Next Page  [6-9]

אודות אקונומיסט

חדשות כלכלה

פורומים כלכלה

מאמרים כלכלה

לינקים נבחרים

מי אנחנו

כלכלה

הנהלת חשבונות

כלכלת משפחה

לימודי שוק ההון

חברי המערכת

שוק ההון

שירותי מחשוב

כלכלה

מחשבונים

פרסמו אצלנו

נדל"ן

דיני מקרקעין

שוק ההון

מידע פיננסי

תקנון האתר

פרסום ומדיה

משכנתא

פנסיה

רוטנברג עו"ד גירושין 

צור קשר

ספורט ובריאות

פנסיה

יזמות

עסקים קטנים

RSS

טכנולוגיה

ייעוץ מס

משכנתאות

פורקס

       
       

חדשות כלכלה, עסקים , שוק ההון, משכנתא אקונומיסט.

דרונט בניית אתרים
© כל הזכויות שמורות לפורטל כלכלה, עסקים אקונומיסט בע"מ.