כלכלה, עסקים- פורטל אקונומיסט
 
 
 
 
 
 
המומחה

מגלים את אמריקה

9/09/2012

לאחרונה לא מעט ישראלים גילו את הטרנד של רכישת דירה בארה"ב. רובם מהמרים על נכס ולא יודעים לעשות ניתוחי שוק כדי לבחור את הנכס הנכון. יריב פז, יזם בתחום הנדל"ן, שרכש נדלן מעבר לים הרים את הכפפה, ומלווה משקיעים ברכישת דירה. "בניגוד לברוקרים בארץ, אני לא מוכר נכס שלי, לכן הליווי שלי אובייקטיבי וכולל טיפול בפחדים וליווי יד ביד כדי שבסופו של דבר המשקיע ידע מה הוא קונה, ולא יתקע עם נכס שלא מושכר" ציין השבוע פז בראיון לאוקונומיסט 

משקיעים רבים פוחדים להשקיע בארה"ב בגלל חוסר ידע. לרבים סביבה לא מוכרת גורמת לחוסר בטחון ולשיתוק. אולם בארה"ב בניגוד לארץ, כל המידע פתוח וגלוי לכל דורש, רק צריך לדעת איפה לחפש את המידע ואיך, ובליווי שלו מלמד יריב פז, מומחה להשקעות בארה"ב, איך עושים את זה בדיוק.

 

כי גם אם יהיה לכם אוטו מרוץ ולא תדעו להפעיל אותו כראוי, לא תוכלו לנהוג בו ונצל אותו כמו שצריך.

"אליי מגיעים משקיעים שכבר החליטו לרכוש דירה, פשוט הם לא יודעים איך עושים את זה, והם גם די מפחדים לעשות את זה לבד".

יריב פז מסביר, מלמד ומלווה את המשקיעים לכל אורך הדרך מרגע ההחלטה לרכוש דירה, דרך רכישת הנכס, השכרתו וניהולו השוטף. פז החל להשקיע בארה"ב לאחר המשבר, ובבעלותו עשרות נכסים וכן שותף במאות יחידות דיור בארה"ב ובארץ. 

מאיפה הגיע הרעיון? 

"את הרכישות שלי בארה"ב התחלתי לאחר משבר הסאב פריים המפורסם. תמיד ידעתי שמשבר של אדם אחד הוא בעצם הזדמנות של האחר. כשהתחלתי לרכוש נכסים בארה"ב לא ידעתי האם לקנות דרך הבנקים, או אולי דרך ברוקרים בארץ, ומאיפה בכלל מתחילים?. לא מעט פעמים, מראה המשרד של הברוקר בארץ, הלבוש שלו, או טבלת ה Excel המושקעת של הנכס המוצע, היווה עבורי שיקול אם לקנות הנכס או שלא".

כמובן שנתונים אלו לא רלוונטיים בכלל, מכיוון שהמשקיע אמור לנתח את הנכס ולא את הברוקר או המשרד שלו. "היו לי גם לא מעט חששות, לבטים ופחדים אך כל ברוקר בארץ ניסה להרגיע אותי
בכך שאקנה ממנו ולא מהאחר, וכך לא אדפק".


מעבר לכך חש פז כי לא היה מישהו שילווה אותו בצורה אובייקטיבית, מישהו שלא ינסה למכור נכס שלו.

 

פז, שרצתה ליווי צמוד עם הסברים מפורטים, בדיוק כמו שעו"ד מלווה לקוח לבית משפט, החליט להרים את הכפפה ולמלא אחר הצורך.

עם הזמן הגיעו לפז לא עשרות משקיעים, שביקשו ליווי צמוד ברכישה, ולאור הניסיון שצבר החליט לפתוח בלוג ברשת בכתובת http://yarivpaz.blogspot.co.il/ ושם הוא מסביר, מסקר ומלמד את תחום הנדל"ן בארה"ב. בבלוג מסביר פז את תהליך הרכישה, ממה להיזהר, מהם הטריקים השיווקיים של ברוקרים בארץ ובחו"ל והכי חשוב איך מנתחים עסקה.

מה היית מייעץ לאנשים שמפחדים? 

"כדי להרגיש בטוח במקום לא בטוח, יש ללכת עם אנשים שמרגישים איתם ביטחון, אנשים שאתם סומכים עליהם. בנדל"ן זה 50 אחוז נדל"ן ו 50 אחוז אנשים".  

לכן לטענת יריב פז בדיקות הנכס והעסקה אלו דברים חשובים, אך לא פחות חשוב זה ללכת עם ברוקר שאתם סומכים עליו, חברת ניהול שאתם מאמינים בה, שיפוצניקים ושאר אנשי מקצוע שאתם סומכים עליהם ושיש לכם הרגשה טובה איתם. לטענתו בדרך כלל הרושם הראשוני והאינטואיציה הראשונה היא החשובה ביותר – אם הברוקר בארץ שמוכר לכם הנכס, לא נראה לכם בפגישה הראשונה, עדיף לא ללכת אחריו שבי, גם אם בהמשך הדרך הוא יצטייר לכם באור חיובי יותר. 

תן לי טיפ אחד לגבי ברוקרים מהארץ? 

"ברוקרים רבים מהארץ מנצלים את חוסר הידע של המשקיע הישראלי. אחת הדרכים בהם הוא מפתה את המשקיע בא לידי ביטוי בהבטחת תשואה גבוהה לכמה שנים. התשואה הגבוהה מפתה את המשקיע, מכיוון שבדרך כלל מדובר בתשואה דו ספרתית. לדוגמא: אם לרכוש נכס מסוים דרך הבנק יעלה לו 20 אלף דולר, והשיפוץ יעלה לו עוד 10 אלף דולר. במקרים רבים הוא ימכור לכם את הנכס ב 85-75 אלף דולר. ואם יש לו תיאבון גדול אז גם מעבר לכך. אז מה אכפת לו להבטיח לכם תשואה גבוהה?. זה הרי לא מהכסף שלו, אלא משלכם!!! פשוט במקום להרוויח 55 אלף דולר על הנכס (שכאמור עלה לו 30 ומכר לכם ב 85) הוא ירוויח 70 אלף דולר – לאחר שהבטיח לכם 1000 דולר בחודש ובכך לפתות אתכם עם תשואה גבוהה. ישנן לא מעט דרכים לבדוק את זה: אחת הדרכים הוא להיכנס לאתר ZILLOW  - שבחלק מהמקרים גם הוא לא מדויק לגמרי, אך המנוסים יכולים לעשות הצלבות עם אתרים נוספים כמו TRULIA  ועוד מבחר עצום של אתרים, מהם אני שואב את המידע.

 

בארה"ב מערכת הנדל"ן שקופה ויש עשרות אתרים בהם ניתן לעשות הצלבה כדי לראות מהם מחירי הדירות באזור וכן היסטורית הנכס".

במה עוד נופלים המשקיעים הישראלים? 

"לא מעט משקיעים מהארץ נוטים לבחון עסקה לפי מראה הנכס. אם יש פתגם שהכי מתאים לסיטואציה הזאת – אל תסתכל בקנקן אלא במה שיש בו. בארה"ב חלק עצום מהנכסים נראה טוב.

 

ישנם בתים רבים עם בריכות שחיה, דשא מסביב ומבנה ברמה גבוהה. קשה שלא להתפתות לנכס כזה, על אחת כמה וכמה אם מדובר בתשואה גבוהה. רבים הברוקרים בארץ ובעולם שיודעים זאת, ומשקיעים רבים נופלים למלכודת. בית יפה מבחוץ לא בהכרח השקעה טובה. בריכת שחיה לאו דווקא מצביעה על יוקרה. בניגוד לארץ בארה"ב בריכה בבית או בקומפלקס הוא מראה שכיח ביותר, ואינו מצביע על יוקרה של דיירי השכונה והאזור. שכונות רבות בארה"ב עומדות ריקות ואין סיכוי שהבתים הללו יושכרו גם אם יהיו שם עוד 100 בריכות. לכן מראה הנכס, הפינוקים שיש בו הם רק מרכיב אחד מתוך רשימה ארוכה של מרכיבים, שהופכים את הנכס לאטרקטיבי כגון: אחוז אבטלה נמוכה, פשיעה נמוכה, הכנסה שנתית גבוהה של דיירי השכונה, הגירה חיובית ועוד".

והכל זמין באינטרנט? 

"הכל זמין. יותר זמין מהארץ. בארץ כדי לדעת היסטורית נכס, מיהם דיירי האזור, כמה מרוויחים, בכמה מושכרים הנכסים והאם יש בתים שלא מושכרים באזור, יש צורך ללכת לנכס פיזית, לברר עם מתווכים, שכנים ולהיות ניזון משמועות ואמונה באנשים. בארה"ב זה ממש קל – כל המידע הזה זמין באינטרנט" 

אז אתה לא ממליץ לראות את הנכס? 

"אין טוב יותר ממראה עיניים אך לראות את הנכס זה רק 20 אחוז מהעבודה. שאר העבודה זה באינטרנט". 

האם אתה צופה עליית מחירים? 

"השבוע פרסם בנק ההשקעות JP מורגן, אחד מבנקאי ההשקעות הגדולים והמוערכים בארה"ב, עשר סיבות שעל פי הנתונים שבידיהם יש סבירות גבוהה ומתבקשת, שמחירי הנדל"ן בארה"ב ימריאו.

 

פרסמתי את זה גם בבלוג שלי. הסיבות לכך הן: שיעור התחלות בנייה נמוך (ככל שבונים פחות יש היצע נמוך יותר), ירידה בשיעור הבתים הריקים, ריבוי טבעי באוכלוסייה, הביקוש לבתים עולה, מחירי הבתים נמוכים מאוד, אם כי מתחילים להראות סימני עלייה, הקלה במשכנתאות וכו'. כל הנתונים הללו, הכלכלנים בארה"ב והאנליסטים מנבאים כי זה רק עניין של זמן. אפילו וורן באפט התראיין לאחרונה וטען כי אם אופרטיבית היה יכול היה קונה אלפי יחידות דיור בארה"ב". 

הדפסשלח לחברהוסף תגובה  הדלק בהZרקור

אודות אקונומיסט

חדשות כלכלה

פורומים כלכלה

מאמרים כלכלה

לינקים נבחרים

מי אנחנו

כלכלה

הנהלת חשבונות

כלכלת משפחה

לימודי שוק ההון

חברי המערכת

שוק ההון

שירותי מחשוב

כלכלה

מחשבונים

פרסמו אצלנו

נדל"ן

דיני מקרקעין

שוק ההון

מידע פיננסי

תקנון האתר

פרסום ומדיה

משכנתא

פנסיה

רוטנברג עו"ד גירושין 

צור קשר

ספורט ובריאות

פנסיה

יזמות

עסקים קטנים

RSS

טכנולוגיה

ייעוץ מס

משכנתאות

פורקס

       
       

חדשות כלכלה, עסקים , שוק ההון, משכנתא אקונומיסט.

דרונט בניית אתרים
© כל הזכויות שמורות לפורטל כלכלה, עסקים אקונומיסט בע"מ.