כלכלה, עסקים- פורטל אקונומיסט
 
 
 
 
 
 
מיסוי

לדעת לבחור את הפטור

11/10/2007

אני מניח שרובכם הגדול יודע שבבואו למכור דירת מגורים הוא בדרך כלל זכאי לפטור מתשלום מס שבח ומכיר את הפטור הנפוץ של "אי מכירת דירת מגורים ב- 4 השנים האחרונות" (להלן: "הפטור הנפוץ"), כלומר, אדם זכאי לפטור זה אם לא מכר ב- 4 השנים הקודמות דירת מגורים.
 
ואולם, כדאי לשים לב, חלופת פטור זו אינה החלופה היחידה, ולעיתים ניתן וכדאי לשמור על חלופה זו ולהשתמש בחלופת פטור אחר. 
 
כך למשל, נתקלתי במקרה בו אדם, בשם משה, שהיו בבעלותו 2 דירות מגורים: האחת, שקנה במיטב כספו, והשנייה, שקיבל בירושה מאביו המנוח. לאחר מספר שנים מכר משה את דירת מגורים אותה קיבל בירושה ובמסגרת הצהרתו למיסוי מקרקעין ביקש שיפטרו אותו מתשלום מס שבח בגין הפטור הנפוץ. לאחר כשנתיים נאלץ משה, בשל קשיים כלכליים, למכור גם את הדירה השנייה. מאחר שכאמור השתמש משה בפטור הנפוץ במכירת הדירה אותה קיבל בירושה ומאחר וטרם חלפו 4 שנים ממועד מכירתה, לא יכול היה משה להשתמש בפטור הנפוץ במכירת הדירה השנייה והוא נאלץ לשלם מס שבח בגין מכירתה. ואולם, אם היה משה ערני מספיק, או שהיה מתייעץ באנשי מקצוע, הוא היה יכול בקלות למנוע תשלום מס זה – הכיצד?
 
לשם כך אסקור בפניכם בקצרה את רשימת הפטורים העיקריים ממס שבח במכירת דירת מגורים:
 
1. "אי מכירת דירת מגורים ב- 4 השנים האחרונות" – הפטור הנפוץ - התנאי היחיד של חלופת פטור זו הינו כי המוכר לא מכר במהלך 4 השנים האחרונות דירה אחרת למגורים בפטור ממס, כאשר לא משנה למשל כמה דירות מגורים מצויות בבעלותו.
 
2. "דירת מגורים יחידה" – לפי חלופת פטור זו יהיה המוכר זכאי לפטור ממס במידה והדירה הנמכרת הינה דירת המגורים היחידה בבעלותו בישראל (לרבות ה"שטחים"), הוא לא מכר ב- 18 החודשים שקדמו למכירה זו דירה אחרת בפטור ממס לפי חלופה זו (קרי, תוך קבלת פטור ממס בגין "דירת מגורים יחידה"), ולא הייתה בבעלותו יותר מדירת מגורים אחת במהלך 4 השנים האחרונות טרם מכירה זו. למען הסדר יצוין, כי החוק קובע כי גם אם לאדם יש בנוסף לדירת מגורים גם חלק בדירת מגורים שהינו פחות מ- 25% או שהדירה הנוספת נרכשה במהלך השנה שקדמה למכירה וכתחליף לדירה הנמכרת או שהיא הושכרה בשכירות מוגנת לפני 1.1.1997, הרי שבמקרים אלה עדיין יראו באותו אדם כבעל "דירת מגורים יחידה" והוא יוכל להשתמש בחלופת פטור זו.
 
3. "מכירת דירת מגורים שהתקבלה בירושה" – לפי חלופת פטור זו במידה ואדם ירש זכויות בדירת מגורים והוא בן זוגו של המוריש או צאצאו של המוריש או בן זוגו של הצאצא, אזי הוא זכאי לפטור ממס במכירת דירה זו במידה והמוריש עצמו, אם היה בחיים והיה מוכר בעצמו את הדירה, היה זכאי לפטור ממס.
 
4. "פטור חד פעמי" – חלופת פטור זו ניתנת לתושב ישראל (ותאו המשפחתי) באופן חד פעמי לכל ימי חייו במידה והוא עומד בתנאים המצטברים הבאים: א. שבנוסף לדירה הנמכרת כיום מכר המוכר בפטור ממס דירת מגורים בשנה הקודמת. ב. שווי 2 הדירות הנמכרות אינו עולה על 1,500,000 ₪. ג. שהמוכר רכש בשנה שלפני רכישת הדירה הנמכרת השנייה או בשנה שלאחר מכירתה דירה אחרת בשווי של לפחות 75% משווי 2 הדירות הנמכרות.
 
למען הסדר נציין, שעל מנת שדירה בכלל תוכר כדירת מגורים הזכאית לפטור על פי אחת החלופות הללו (המכונה בחוק "דירת מגורים מזכה") עליה לשמש בעיקרה למגורים ב- 4 השנים שקדמו למכירתה או ב- 4/5 מהתקופה שבשלה מחושב השבח על הדירה.
 
נחזור עתה למשה: אם היה משה בוחר להשתמש בחלופת הפטור של "מכירת דירת מגורים שהתקבלה בירושה" (בהנחה שאכן התקיימו תנאי חלופת פטור זו), הרי שכעבור שנתיים יכול היה להשתמש בחלופת הפטור הנפוץ במכירת דירת המגורים הנוספת וכך להימנע מלשלם את מס השבח ששילם בגינה. 
 
נושא זה של פטורים מתשלום מס שבח הינו רחב ומורכב וקצרה היריעה בטור זה מכדי להכילו. ואולם, החשוב מכל הוא שתבינו שקיימות מספר חלופות לפטור ממס שבח ושכדאי מאוד להתייעץ עם איש מקצוע לפני שמחליטים באיזו חלופת פטור להשתמש, כי לעיתים, כמו במקרה של משה, בחירת חלופת הפטור הנכונה שווה כסף, והרבה.

מקור המאמר:  Reader - מאגר המאמרים הישראלי

פרטים אודות מחבר המאמר:
עו"ד רותם גלעדי.    משפטן וכלכלן,  מתמחה בתחום  המשפט המסחרי ודיני המקרקעין .   כיהן כיועץ משפטי בחברת "עמידר". והנו שותף המשרד " משרד עורכי דין- אלון רום,הרניק,גלעדי "

הדפסשלח לחברהוסף תגובה  הדלק בהZרקור

אודות אקונומיסט

חדשות כלכלה

פורומים כלכלה

מאמרים כלכלה

לינקים נבחרים

מי אנחנו

כלכלה

הנהלת חשבונות

כלכלת משפחה

לימודי שוק ההון

חברי המערכת

שוק ההון

שירותי מחשוב

כלכלה

מחשבונים

פרסמו אצלנו

נדל"ן

דיני מקרקעין

שוק ההון

מידע פיננסי

תקנון האתר

פרסום ומדיה

משכנתא

פנסיה

רוטנברג עו"ד גירושין 

צור קשר

ספורט ובריאות

פנסיה

יזמות

עסקים קטנים

RSS

טכנולוגיה

ייעוץ מס

משכנתאות

פורקס

       
       

חדשות כלכלה, עסקים , שוק ההון, משכנתא אקונומיסט.

דרונט בניית אתרים
© כל הזכויות שמורות לפורטל כלכלה, עסקים אקונומיסט בע"מ.